Hvordan beregner jeg andelsværdien af min lejlighed?

På dit andelsbevis står der hvor meget det oprindelige andelsindskud på stiftelsestidspunktet var. Dette beløb ganges op med den senest vedtagne andelskrone.

Fx. andelsindskud pålydende 494kr * generalforsamlings besluttede andelskrone 1450 = andelslejlighedsværdi på kr. 716.300

Dette + forbedringer er hvad din andelslejlighed maksimalt og lovligt kan sælges til. Dog er det markedets efterspørgsel der sætter den endelige handels pris. I dårlige tider kan man derfor være nødsaget til sælge til lavere end den reelle andelsværdi.

Hvordan beregnes andelsværdien / Andelskronen?

Andelsværdien beregnes med udgangspunkt i egenkapitalen i regnskabet. Til egenkapitalen skal tillægges/fratrækkes eventuelle reguleringer af ejendomsværdi og realkreditgæld.

Ejendommen optages normalt til en af disse værdier.

Anskaffelsessummen som er købesummen tillagt købsomkostninger.

Kontant handelsværdi baseret på en valuarvurdering.

Den offentlige vurdering.

Til værdierne kan man tillægge forbedringer som er udført på ejendommen efter anskaffelse/vurdering.

Du skal være særlig opmærksom, hvis ejendommen optages til handelsværdi. Værdien er her fastsat af en statsautoriseret ejendomsmægler, som er valuar. Der er tale om en skønnet værdi, baseret på hvad en investor vil betale for ejendommen som udlejningsejendom. Prisen på udlejningsejendomme kan svinge meget fra år til år, og derfor også andelsværdien, hvis denne metode bruges. Årsagen er, at vurderingen er baseret på et forventet afkast ved køb af ejendommen. Hvis renteniveauet er stigende, vil det forventede afkast også stige, og dermed give en faldende ejendomsvurdering.

Hvis ejendommen optages til kontant handelsværdi eller offentlig vurdering, skal gælden også omregnes til kursværdi. Kursværdien beregnes således: (Obligationsgæld x kurs) / 100. Hvis realkreditlånet er baseret på konverterbare obligationer kan kursen maksimalt være 100, men hvis der er tale om inkonverterbare obligationer, er der ingen øvre grænse. Hvis ejendommens lån er tilpasningslån med årlig tilpasning, vil kursen normalt være tæt på 100 uanset om renten stiger eller falder.

Andelsværdien kan herefter beregnes således:

Egenkapital

+ eventuel regulering af ejendomsværdi

+/- eventuel regulering gæld

= maksimal andelsværdi som lovligt kan beregnes ved salg af andelsboligen. (Dette er også kaldet andelsværdien)

Andelsværdien delt med andelshavernes oprindelige indskud er lig med den reelle andelskrone.

På den årlige generealforsamling stemmer man herefter om fastsættelse ud fra regnskabet andelsværdi om hvad Andelskronen skal fastsættes til inden for den regnskabsmæssige andelskroneværdi.